广州上半年写字楼增量需求仍有限 新兴片区主导去化

中经记者 陈婷 赵毅 广州报道

作为实体经济的风向标及晴雨表，写字楼市场一直备受关注。

“2025年上半年，企业普遍继续执行严格的成本控制策略，选址青睐于租金门槛或租用成本更低的物业，且鲜有面积扩张需求，市场整体办公增量需求有限。期内，国际金融城、琶洲两大新兴商务区继续以其高性价比优势吸引企业搬迁，片区内有数宗瞩目的交易达成。”7月9日，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇在接受《中国经营报》记者采访时表示。

据第一太平戴维斯统计，2025年上半年，广州甲级写字楼市场共有8个新项目交付入市，合计供应面积32.3万平方米。截至6月30日，广州甲级写字楼市场总存量上升至750.6万平方米，同比增长6.1%。上半年，广州全市甲级写字楼净吸纳量录得3.7万平方米，同比下降21.2%，加之新增供应集中放量的结构性影响，全市平均空置率为22.6%，环比增长1.5个百分点，同比增长4.1个百分点。

第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海表示，近年来，广州在高质量发展目标引领下精准发力，为市场注入新动能。一方面，广州持续优化营商环境，通过琶洲人工智能与数字经济试验区、国际金融城等重点平台建设，加速集聚高端产业资源，有效激活甲级写字楼和产业园区的需求潜力。另一方面，广州消费领域活力涌现，重点商圈业态焕新，结合沉浸式体验与智慧零售模式的广泛应用，重塑商业格局，提振市场信心。

租金继续下行

今年以来，广州甲级写字楼市场供需结构持续调整，市场空置去化仍主要依靠琶洲和国际金融城两大新兴商务区推动。

据第一太平戴维斯统计，上半年，广州全市甲级写字楼新增供应面积较2024年年底增长4.5%至32.3万平方米。其中，琶洲片区新增供应11.2万平方米，国际金融城片区新增供应21.1万平方米。需求方面，上半年广州甲级写字楼市场增量需求整体有限，全市净吸纳量累计3.7万平方米，其中琶洲、国际金融城片区内净吸纳量合计录得5.4万平方米。

从行业来看，金融、传媒及娱乐、零售及贸易行业的成交表现相对更优，交易数量及交易面积占比均位居前三，合计贡献逾半数市场成交。专业服务、信息技术服务类企业的需求保持相对稳定，交易面积占比均超10%。

仲量联行分析指出，因商业氛围逐步成熟、租金门槛较低，琶洲和国际金融城片区持续吸引TMT行业及专业服务类企业的集聚。其中，TMT行业继续领跑租赁市场，占广州全市甲级写字楼市场新增租赁面积约30%。

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽表示，写字楼市场的需求结构反映出广州已逐步建成涵盖营销、跨境支付、法律税务咨询等环节的品牌出海产业链。“琶洲作为融合高品质产业与办公空间的复合功能型片区，成为这些企业搬迁和扩张的首选地。”

在租赁竞争加剧的背景下，广州写字楼租金继续承压下行。据第一太平戴维斯统计，今年上半年，广州全市甲级写字楼租金指数累计下降4.5%，其中第二季度租金指数环比下降1.3%，同比下降6.5%。截至6月30日，广州全市甲级写字楼平均租金录得每平方米每月127.4元。

新增供应涌入

值得注意的是，广州上半年写字楼市场持续供应，总存量已来到750.6万平方米。据第一太平戴维斯统计，2025年第三季度，预计将有9.8万平方米新增供应入市，推动总存量升至760.3万平方米。届时，广州写字楼市场存量规模将较2024年年末增长5.9%。

仲量联行提供的数据显示，2025年下半年，广州甲级写字楼市场预计将迎来超过40万平方米的新增供应，短期内全市空置率或将继续上升。面对去化压力，预计市场租金短期内将维持下行趋势。

谢靖宇表示，中短期而言，广州写字楼市场仍将处于供需关系调整期及需求结构升级期。“在新增需求较为有限的背景下，国际金融城、琶洲等新兴片区更多项目的集中入市将继续对存量市场造成冲击，写字楼资产表现预计承压。”与此同时，随着传统产业的升级及本地信息文化产业的发展，市场有望迎来更多源自服务于传统行业的信息技术支持类企业、新媒体交互、手游全链条运营企业的租赁需求。

值得注意的是，在广州制造业转型升级的浪潮中，品牌集群效应正催生新一轮办公空间需求升级。“我们观察到，三类企业正带动广州写字楼市场的新兴需求。”仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，一是完成品牌化布局的细分赛道头部企业，如特色生鲜垂直平台、专注在线销售渠道的美妆集团与头部MCN机构，业务扩张促使其办公空间需求增长；二是本地游戏企业，其全球竞争力提升带来办公升级的持续需求；三是进入资本化阶段的跨境电商龙头企业，其发展定位与市值管理需求使其追求标志性办公场所。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示，当前，广州商业地产市场正处于关键转型期。在这一变革中，企业选址的核心考量已从单纯的区位与成本优化，转变为对产业生态与创新赋能的综合追求。这一新趋势特别强调产业载体与政策服务的深度融合，通过打造全链条、系统化的创业生态，帮助企业推动全球化战略的实施。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：张国刚）